Comprendre les prix de l'immobilier à Marseille en 2025 nécessite de dépasser les moyennes nationales. Marseille est une ville aux marchés multiples, où le prix au m² peut tripler d'un arrondissement à l'autre. Dans cet article, nous analysons les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) officielles pour vous donner une vision précise et actionnable.
"À Marseille, il y a autant de marchés que d'arrondissements. Une bonne estimation ne peut pas se faire sans connaître la rue, l'étage et l'état du bien." — Sarah Bourgeois, Immotek
Prix moyens par arrondissement en 2025
Voici le tableau complet des prix constatés sur les transactions réelles enregistrées aux DVF en 2024-2025 à Marseille.
| Arrondissement | Prix appt /m² | Prix maison /m² | Tendance |
|---|---|---|---|
| 1er — Vieux-Port | 3 200 € | — | Stable |
| 4ème — Cinq Avenues | 2 900 € | 3 800 € | Stable |
| 5ème — La Timone | 2 700 € | 3 400 € | Stable |
| 6ème — Préfecture | 4 100 € | — | +3% |
| 7ème — Endoume | 5 200 € | 8 500 € | +4% |
| 8ème — Prado / Périer | 5 500 € | 8 100 € | +5% |
| 9ème — Mazargues | 3 800 € | 5 600 € | +3% |
| 10ème — La Capelette | 2 600 € | 3 300 € | Stable |
| 11ème — La Valentine | 2 500 € | 3 200 € | Stable |
| 12ème — Sainte-Marguerite | 2 800 € | 3 600 € | Stable |
| 13ème — Les Olives | 2 500 € | 3 400 € | +2% |
| 16ème — L'Estaque | 2 200 € | 2 900 € | Stable |
Les arrondissements à surveiller
Le 8ème — le marché de référence
Le 8ème (Prado, Périer, Bonneveine) reste l'étalon du marché marseillais haut de gamme. En 2025, les appartements s'y négocient à 5 500 €/m² en moyenne, avec des pointes à 7 500 €/m² dans le secteur Périer-Bompard. Le marché est tendu sur les biens de qualité : un bien bien estimé et présenté se vend en 3 à 6 semaines. Notre analyse complète du 8ème →
Le 9ème — la valeur calanques
La proximité du Parc National des Calanques (UNESCO) tire les prix vers le haut. Le 9ème affiche 3 800 €/m² en moyenne pour les appartements, mais les biens proches des Goudes ou de la Madrague de Montredon avec vue mer peuvent dépasser les 5 000 €/m². La rareté foncière garantit une valorisation sur le long terme. Notre analyse du 9ème →
Le 13ème — l'opportunité d'accession
Souvent sous-estimé, le 13ème offre des prix accessibles (2 500 €/m²) dans un cadre résidentiel calme. C'est l'arrondissement préféré des primo-accédants et des investisseurs en quête de rendement (6 à 8% brut). Les maisons avec jardin sous 350 000 € sont encore possibles ici. Notre analyse du 13ème →
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Facteurs qui influencent les prix en 2025
Au-delà de l'arrondissement, plusieurs éléments font varier le prix de façon significative :
L'étage et la luminosité : un appartement au dernier étage avec vue mer peut valoir 20 à 40% de plus qu'un rez-de-chaussée dans le même immeuble. L'état général : un bien en parfait état se vend 10 à 15% au-dessus d'un bien à rénover. Le parking : dans le 8ème, une place de parking ajoute en moyenne 15 000 à 25 000 € à la valeur. La terrasse ou le jardin : une terrasse de 20 m² bien exposée peut représenter 30 000 à 80 000 € selon le secteur.