Le 5ème arrondissement de Marseille (code postal 13005) n'est pas le plus glamour de la ville. Pourtant, c'est l'un des marchés les plus intéressants pour les investisseurs locatifs. La Timone, Le Camas, Barbès : des prix encore accessibles, une demande locative structurelle portée par le CHU et la Faculté de Médecine, et un potentiel de revalorisation réel sur 10 ans.
"Le 5ème, c'est l'arrondissement où l'on fait le meilleur rendement locatif brut de Marseille. Peu spectaculaire, mais très efficace." — Sarah Bourgeois, Immotek
Prix au m² dans le 5ème en 2025
| Quartier | Type de bien | Prix moyen /m² | Fourchette | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Cinq Avenues (frontière 4ème) | Appartement | 3 200 € | 2 700 – 4 000 € | +3% |
| La Timone | Appartement | 2 800 € | 2 300 – 3 400 € | Stable |
| Barbès / Baille | Appartement | 2 500 € | 2 000 – 3 000 € | Stable |
| Le Camas | Appartement | 2 600 € | 2 100 – 3 200 € | +4% |
| 5ème — Maisons | Maison | 3 400 € | 2 800 – 4 500 € | Stable |
Prix moyen du 5ème : 2 700 €/m² pour les appartements. C'est l'un des arrondissements les plus abordables des secteurs centraux de Marseille, avec un delta de plus de 2 500 €/m² par rapport au 7ème.
La Timone — la locomotive locative du 5ème
La Faculté de Médecine Timone et l'hôpital de la Timone (un des plus grands de France avec 2 500 lits) génèrent une demande locative permanente et prévisible. Étudiants en médecine, internes, personnels hospitaliers : la Timone n'est jamais vide.
Un studio ou T1 bien situé à la Timone affiche un rendement locatif brut de 7 à 9%. Difficile à battre sur Marseille. Le prix d'entrée pour un studio (25-30 m²) se situe entre 55 000 et 80 000 €.
Pour les T2-T3, la demande est portée par les jeunes couples d'internes et les médecins spécialistes en début de carrière. Ces locataires sont fiables, autonomes, et restent 2 à 4 ans en moyenne — le profil idéal pour un propriétaire bailleur.
Le Camas — résidentiel calme, bon rendement
Le Camas est le secteur le plus résidentiel et le plus calme du 5ème. Ses immeubles des années 1950-1970, ses petites copropriétés bien entretenues et ses commerces de proximité attirent une clientèle familiale stable. C'est le quartier où l'on vient s'installer à long terme plutôt qu'à court terme.
En 2025, les prix du Camas oscillent entre 2 100 et 3 200 €/m² selon l'état et l'étage — parmi les plus accessibles du centre-ville marseillais. Pour un investisseur, le Camas offre une vacance locative quasi nulle (porté par la demande médicale et paramédicale du CHU voisin) et un rendement brut stable de 5 à 7%.
Le Camas est bien desservi par les lignes de bus vers la Timone et le centre-ville, et se trouve à quelques minutes en voiture ou en bus de la station de métro La Timone (ligne 2). Un profil d'arrondissement discret mais fiable, apprécié des investisseurs qui cherchent la régularité plutôt que le spectacle.
Investissement locatif dans le 5ème ?
Analyse de rendement et sélection de biens à fort potentiel
Rendements locatifs — le 5ème vs autres arrondissements
| Arrondissement | Prix achat /m² | Loyer moyen /m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 5ème (La Timone) | 2 800 € | 13-15 € | 6-8% |
| 5ème (Le Camas) | 2 600 € | 11-13 € | 6-7% |
| 4ème (Cinq Avenues) | 3 100 € | 13-15 € | 5-6% |
| 8ème (Prado) | 5 500 € | 16-19 € | 3,5-4% |
| 7ème (Endoume) | 5 200 € | 14-17 € | 3-4% |