Le 1er arrondissement de Marseille (code postal 13001) est l'âme et le berceau de la ville. Vieux-Port, Le Panier, Belsunce, République : c'est ici que Marseille a 2 600 ans d'histoire, et c'est aussi l'un des marchés immobiliers les plus actifs et contrastés de la cité phocéenne. En 2025, la transformation est spectaculaire — et les opportunités encore réelles.
"Le 1er, c'est le marché de l'exception et de l'opportunité. Une vue sur le Vieux-Port vaut de l'or. Un bien à rénover dans le Panier peut doubler de valeur en 5 ans avec les bons travaux." — Sarah Bourgeois, Immotek
Prix au m² dans le 1er en 2025
Le 1er arrondissement présente les plus grands écarts de prix par quartier de tout Marseille — de 1 800 €/m² pour un bien dégradé dans une rue populaire de Belsunce à plus de 6 000 €/m² pour un appartement vue mer sur le Vieux-Port.
| Quartier | Type de bien | Prix moyen /m² | Fourchette | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Vieux-Port (quai / vue directe) | Appartement | 5 200 € | 4 200 – 7 000 € | +8% |
| Vieux-Port (arrière-quai) | Appartement | 3 800 € | 3 200 – 5 000 € | +5% |
| Le Panier (rénové) | Appartement | 3 800 € | 3 200 – 5 000 € | +7% |
| Le Panier (à rénover) | Appartement | 2 400 € | 1 800 – 3 000 € | +4% |
| République / Joliette | Appartement | 3 200 € | 2 600 – 4 200 € | +6% |
| Belsunce | Appartement | 2 600 € | 1 800 – 3 500 € | +2% |
| 1er — Maisons de ville | Maison | 5 500 € | 4 500 – 8 000 € | +5% |
Le Vieux-Port — le marché de la vue unique
Il n'y a qu'un seul Vieux-Port à Marseille. Les appartements qui donnent sur le bassin — surtout aux étages supérieurs avec terrasse — sont des actifs uniques dont la valeur est structurellement croissante. En 2025, un T2-T3 avec vue directe sur le port se négocie entre 4 200 et 7 000 €/m².
La demande est mixte : propriétaires-occupants marseillais, acheteurs parisiens en résidence secondaire, et depuis 2022, une clientèle italienne (Turin, Milan) qui considère Marseille comme une alternative à Nice ou Monaco accessible en TGV (2h30 de Paris).
Pour les investisseurs locatifs, les appartements vue Vieux-Port se louent très bien en courte durée (Airbnb) avec des revenus bruts de 3 000 à 6 000 €/mois selon la taille et la période. La réglementation marseillaise sur la location courte durée est à surveiller.
Le Panier — la gentrification avancée
Le Panier est le plus vieux quartier de Marseille et l'un des plus en transformation. Les ruelles colorées, les ateliers d'artistes, les rooftops avec vue sur la mer et les restaurants gastro qui ouvrent chaque saison dessinent une gentrification qui rappelle le Marais parisien des années 1990.
Pour les biens rénovés, les prix atteignent 3 200 à 5 000 €/m² — des niveaux en forte hausse qui récompensent les acheteurs early-adopters qui ont investi dans le Panier il y a 10 ans à 1 500-2 000 €/m².
Pour les biens à rénover, il reste des opportunités entre 1 800 et 3 000 €/m². Ces biens demandent un budget travaux de 800 à 1 500 €/m² selon l'ampleur de la rénovation, mais les retours sont réels : un appartement acheté à 2 000 €/m² et rénové à 1 000 €/m² de travaux vaut facilement 4 000 €/m² à la revente.
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Accès aux biens off-market du 1er arrondissement
République — l'axe de transformation du centre
La rue de la République relie le Vieux-Port (1er) vers la Joliette (2ème). Les immeubles haussmanniens réhabilités de cet axe offrent de grands appartements à 2 600 à 4 200 €/m² — une opportunité réelle pour les acheteurs qui veulent de la qualité architecturale sans payer le prix du 7ème ou 8ème.
La proximité des quartiers d'affaires d'Euroméditerranée (2ème et 3ème arrondissements) génère une demande locative soutenue de cadres supérieurs. Le rendement locatif brut dans ce secteur est de 4 à 6%.