Les frais de notaire sont souvent la mauvaise surprise d'un achat immobilier. On croit avoir trouvé un appartement à 280 000 €, et on réalise au moment de signer que le budget réel est de 301 000 €. Voici comment ces frais se calculent à Marseille en 2025 et comment les minimiser légalement.
Ce que contiennent vraiment les "frais de notaire"
L'expression "frais de notaire" est en réalité un abus de langage. Ces frais se décomposent en trois parties très inégales :
1. Les droits de mutation (80% du total) : c'est la taxe perçue par l'État et les collectivités locales. Dans les Bouches-du-Rhône, le taux est de 5,80665% du prix d'achat pour les biens anciens. Cette part n'est pas négociable.
2. Les émoluments du notaire (environ 1%) : c'est la rémunération du notaire, calculée sur un barème réglementé. Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise jusqu'à 20% sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €.
3. Les débours et frais divers (~0,5%) : frais administratifs, publications légales, certificats d'urbanisme, etc.
Exemple — Appartement à 300 000 € à Marseille (dans l'ancien)
Frais de notaire selon le prix d'achat à Marseille
| Prix du bien | Frais estimés (ancien) | Frais estimés (neuf) | Budget total (ancien) |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 7 500 € | 2 500 € | 107 500 € |
| 200 000 € | 14 800 € | 5 000 € | 214 800 € |
| 300 000 € | 21 600 € | 7 500 € | 321 600 € |
| 500 000 € | 35 000 € | 12 000 € | 535 000 € |
| 800 000 € | 55 000 € | 19 000 € | 855 000 € |
Comment réduire légalement les frais de notaire
1. Déduire la valeur des meubles. Si le bien est vendu avec des équipements (cuisine équipée, placards sur mesure, stores motorisés…), leur valeur peut être déduite du prix de vente pour le calcul des droits de mutation. Un acheteur et un vendeur peuvent convenir d'un "mobilier" de 10 000 à 30 000 € selon le bien — ce qui économise 580 à 1 740 € de droits. Cette pratique est légale à condition d'être raisonnable et justifiable.
2. Acheter dans le neuf. Les frais de notaire dans le neuf sont de 2 à 3% seulement au lieu de 7 à 8% dans l'ancien. Sur un appartement à 300 000 €, la différence est de 13 000 à 15 000 €. Mais attention : les prix du neuf intègrent souvent une TVA de 20% qui les rend plus chers à surface égale.
3. Négocier les émoluments du notaire. Pour les transactions supérieures à 150 000 €, vous pouvez demander au notaire une remise jusqu'à 20% sur ses honoraires. Cela représente 400 à 600 € d'économie sur un achat à 300 000 € — modeste, mais toujours bon à prendre.
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Frais de notaire et prêt immobilier
Les banques ne financent généralement pas les frais de notaire — elles prêtent sur la valeur du bien. Il faut donc les avoir en apport personnel. Règle générale : prévoyez au moins 10% du prix d'achat en apport pour couvrir les frais de notaire (7-8%) et avoir un peu de marge pour les imprévus.
Certains établissements bancaires proposent des prêts "à 110%" qui couvrent le bien + les frais, mais ils sont réservés aux profils très solides et impliquent souvent des taux légèrement plus élevés.