Le 9ème arrondissement de Marseille (code postal 13009) est unique en France : c'est le seul secteur urbain qui donne un accès direct au Parc National des Calanques, classé UNESCO. Mazargues, Les Goudes, la Madrague de Montredon, Sainte-Anne : ce vaste territoire du sud de la ville combine rareté foncière totale et cadre de vie exceptionnel. Voici l'analyse complète des prix au m² en 2026, quartier par quartier.
"Les Goudes, c'est le seul endroit en France où vous pouvez habiter dans un village de pêcheurs tout en étant dans une grande ville. Les biens ne se trouvent pas — ils se transmettent." — Sarah Bourgeois, Immotek
Prix au m² dans le 9ème en 2026
Ces données sont issues des transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par l'État, complétées par notre connaissance terrain des ventes récentes du secteur.
| Quartier | Type de bien | Prix moyen /m² | Caractéristique |
|---|---|---|---|
| Les Goudes / Callelongue | Maison | 8 500 € | Rarissime, off-market |
| Madrague de Montredon | Appartement | 4 800 € | Vue mer fréquente |
| Mazargues | Appartement | 3 500 € | Résidentiel, écoles |
| Mazargues | Maison | 5 000 € | Jardins, pavillonnaire |
| Sainte-Anne | Appartement | 3 200 € | Accessible, bien desservi |
Prix moyen du 9ème toutes typologies confondues : 3 800 €/m² pour les appartements, 5 600 €/m² pour les maisons. C'est l'un des arrondissements les plus stables de Marseille, sans baisse notable depuis 15 ans.
Les Goudes et Mazargues — deux marchés très différents
Les Goudes et Callelongue forment des enclaves à part : d'anciens villages de pêcheurs directement rattachés à Marseille, où les biens se vendent en quelques jours, presque toujours par réseau et sans annonce publique. Une maison y dépasse en moyenne 8 500 €/m², avec très peu de volume disponible chaque année.
Mazargues offre un profil totalement différent : un quartier résidentiel avec écoles, commerces de proximité et pavillonnaire, où les appartements se négocient autour de 3 500 €/m² et les maisons avec jardin autour de 5 000 €/m². C'est le secteur le plus accessible du 9ème pour les familles en quête d'un premier achat avec extérieur.
La Madrague de Montredon, en position intermédiaire, combine vue mer fréquente et prix encore raisonnables autour de 4 800 €/m² pour un appartement.
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Pourquoi les prix ne baissent jamais dans le 9ème
Le Parc National des Calanques interdit toute nouvelle construction sur la majeure partie du territoire du 9ème arrondissement. Contrairement à d'autres secteurs de Marseille où de nouveaux programmes peuvent absorber la demande, l'offre ici est structurellement figée. Ce verrouillage foncier explique pourquoi le 9ème n'a pas connu de baisse notable depuis 15 ans, y compris pendant les périodes de taux d'intérêt élevés.
Sainte-Anne reste le point d'entrée le plus abordable de l'arrondissement, avec des appartements autour de 3 200 €/m², bien desservis et proches des axes routiers vers le centre-ville.
Comparaison 9ème vs 8ème — lequel choisir ?
| Critère | 9ème arrondissement | 8ème arrondissement |
|---|---|---|
| Prix moyen appartement | 3 800 €/m² | 5 500 €/m² |
| Prix moyen maison | 5 600 €/m² | 8 100 €/m² |
| Prix maximum constaté | 8 500 €/m² (maison Les Goudes) | 13 000 €/m² (villa Périer) |
| Constructibilité | Très limitée (Parc National) | Standard |
| Part des transactions off-market | Élevée (Les Goudes) | ~20% |
| Rendement locatif saisonnier | 4 – 6% | 3,5 – 5% |
Le 9ème reste sensiblement moins cher que le 8ème, avec un cadre de vie qui joue sur un registre différent : nature, calanques et rareté plutôt que centralité urbaine. C'est un choix pertinent pour les acheteurs qui privilégient l'environnement naturel à la proximité immédiate du centre-ville.
Investir dans le 9ème arrondissement
La proximité des calanques et des plages fait du 9ème un secteur recherché pour la location saisonnière. Un appartement avec terrasse et vue mer proche de la Madrague de Montredon peut générer entre 20 000 et 40 000 € de revenus bruts annuels, pour un rendement estimé entre 4 et 6%. Pour un investissement plus classique à l'année, Mazargues offre une demande locative stable portée par les familles et les étudiants du secteur médical voisin.
La tendance de fond en 2026 : la rareté foncière garantie par le Parc National continue de soutenir les prix, ce qui en fait l'un des arrondissements les plus sûrs de Marseille pour une valorisation patrimoniale à long terme.